 |
| Opini : Pengaruh Stimulus PPN atas Properti Penulis : Agus Purnomo (penyuluh Pajak Ahli Muda KPP Pratama Karawang) |
Suara Kita News.com - Dengan pertimbangan mendorong pertumbuhan ekonomi nasional dalam dinamika global maka pemerintah mengeluarkan fasilitas Pajak Pertambahan Nilai yang ditanggung pemerintah (PPN DTP) atas satuan rumah tapak dan satuan rumah susun, yaitu melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023 yang ditetapkan pada tanggal 21 November 2023 lalu.
Tidak dapat dipungkiri, bahwasanya hal ini tentunya sangat berkorelasi positif terhadap dunia properti baik itu bagi konsumen, serapan tenaga kerja, serapan bahan bangunan lokal dan produk Usaha Mikro Kecil dan Menengah. Hal ini tentu akan memenuhi harapan pemerintah agar penurunan pertumbuhan produk domestik bruto pada sektor perumahan dan konstruksi dapat ditekan dan bergejolak tumbuh kembali.
Para pengembang perlu mempersiapkan dan mempelajari syarat administrasi sesuai regulasi untuk dapat memanfaatkan fasilitas ini. Dalam perspektif perpajakan khususnya jenis Pajak Pertambahan Nilai, hal yang perlu dipahami dalam regulasi yang baik ini akan coba penulis sarikan.
Fasilitas Sektor Properti
PPN DTP dalam ketentuan ini berlaku atas penyerahan sebagai berikut :
1.Rumah tapak, adalah bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko (ruko) atau kantor (rukan).
2.Rumah susun, adalah satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.
Perlu dipahami, ketentuan ini hanya berlaku bagi pembelian rumah komersil baru dengan syarat penyerahan terjadi pada saat ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB) atau ditandatanganinya Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) lunas, dihadapan notaris serta dilakukan penyerahan hak secara nyata yang dibuktikan dengan berita acara serah terima (BAST) sejak 1 November 2023 hingga 31 Desember 2024.
Dalam BAST paling sedikit memuat :
a.Nama dan NPWP Pengusaha kena Pajak;
b.Nama dan NPWP/NIK pembeli, artinya kebijakan ini hanya berlaku untuk 1 NPWP/NIK per rumah atau satu orang hanya boleh membeli satu rumah;
c.Tanggal serah terima;
d.Kode identitas rumah yang diserahterimakan (tersedia dalam aplikasi Sikumbang);
e.Pernyataan bermaterai telah dilakukan serah terima bangunan; dan
f.Nomor BAST.
Pembelian Rumah Komersil Baru dan Perhitungannya
Adapun Fasilitas PPN DTP ini diberikan untuk PPN terutang Masa Pajak November 2023 s.d. Desember 2023, yaitu berupa fasilitas PPN DTP yang terbagi atas 2 (dua) fase sebagai berikut :
1.Fase I : 100 persen bagi penyerahan yang tanggal BAST mulai 1 November 2023 hingga 20 Juni 2024 atas Dasar Pengenaan Pajak (DPP) mencapai Rp.2 miliar dengan Harga Jual paling banyak Rp.5 miliar.
2.Fase II : 50 persen bagi penyerahan yang tanggal BAST mulai 1 Juli 2024 hingga 31 Desember 2024 atas Dasar Pengenaan Pajak (DPP) mencapai Rp. 2 miliar dengan Harga Jual paling banyak Rp.5 miliar.
Contoh:
Sdri. Retno Marzuki membeli ruko tiga lantai ke PT. Nusa Properti seharga Rp.4,4 miliar secara cash pada tanggal 21 November 2023 yang rencananya akan diserahterimakan 25 Desember 2024 dan didaftarkan pada aplikasi sikumbang keesokan harinya.
Dalam kasus diatas perlu diperhatikan sebagai berikut :
Pertama, untuk dapat memanfaatkan fasilitas PPN DTP 100 persen jika BAST dilakukan dari tanggal 1 November 2023 hingga 30 Juni 2024, maka dalam contoh ini fasilitas yang diperoleh Sdri. Retno Marzuki adalah PPN DTP 50 persen karena BAST dilakukan tanggal 25 Desember 2024.
Kedua, BAST harus didaftarkan dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lama pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya serah terima (sikumbang.tapera.go.id).
Maka hal yang dilakukan oleh PT. Nusa Properti adalah sebagai berikut :
Tanggal 21 November 2023, membuat dua (2) Faktur Pajak (FP) dengan kode transaksi :
•01 untuk bagian yang tidak mendapat PPN DTP adalah DPP Rp.2,4 Miliar ; PPN terutang Rp.2,4 miliar x 11 persen = Rp.264.000.000,-. Tidak ditanggung pemerintah dan wajib dipungut oleh PT. Nusa Properti.
•07 dengan DPP 50 persen dari Rp. 2 miliar = Rp. 1 miliar ; PPN terutang Rp. 1 miliar x 11 persen = Rp. 110.000.000,- ditanggung pemerintah. DPP 50 persen karena BAST dilakukan setelah dalam rentang 1 Juli 2024 hingga 31 desember 2024 yaitu tanggal 25 Desember 2024.
•01 dengan DPP 50 persen dari Rp.2 miliar = Rp. 1 miliar ; PPN terutang Rp. 1 miliar x 11 persen = Rp.110.000.000,- tidak ditanggung pemerintah dan wajib dipungut oleh PT. Nusa Properti.
PT. Nusa Properti wajib mencantumkan kode identitas rumah di nama barang dan keterangan PPN Ditanggung Pemerintah eksekusi PMK Nomor 120 Tahun 2023, serta melaporkan FP tersebut pada SPT Masa November 2023.
Pengecualian Fasilitas PPN DTP
Salah satu perwujudan dukungan pemerintah guna meningkatkan daya beli masyarakat terhadap sektor properti agar adil dan tepat sasaran, maka perlu batasan dan pengecualian PPN DTP, diantaranya :
•Objek yang diserahkan bukan rumah tapak atau rumah susun;
•Dilakukan pembayaran atau uang muka sebelum 1 September 2023, artinya jika uang muka dilakukan setelah 1 September 2023 maka bagian September 2023 dan Oktober 2023 tetap terutang PPN namun bagian setelahnya akan mendapatkan fasilitas PPN DTP.
•Penyerahan sebelum 1 November 2023 atau setelah 31 Desember 2023;
•Dipindahtangankan dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak penyerahan;
•Tidak menggunakan Faktur Pajak sesuai ketentuan;
•Tidak melaporkan laporan realisasi; laporan realisasi disini adalah Faktur Pajak yang dilaporkan dalam SPT Masa PPN oleh Pengusaha Kena Pajak, yang melakukan penyerahan rumah tapak dan atau satuan rumah susun. Laporan realisasi termasuk pelaporan dan pembetulan SPT Masa PPN masa November 2023 hingga Desember 2023 sepanjang disampaikan paling lambat 31 Januari 2025.
•Tidak mendaftarkan BAST di Sikumbang (aplikasi kerja bagi mitra pengembang rumah subsidi yang telah terdaftar secara resmi di kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat melalui sistem registrasi pengembang).
Penutup:
Pemerintah dalam hal ini Kementerian Keuangan melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023, sebagaimana telah diuraikan di atas, memberikan stimulus PPN DTP atas rumah tapak dan satuan rumah susun dengan anggaran mencapai Rp. 3.38 triliun (Rp.0.42 triliun untuk sisa tahun ini dan Rp.2,96 triliun untuk tahun 2024).
Hal tersebut juga merupakan manifestasi fungsi perpajakan, yaitu fungsi stabilitas dimana pemerintah menjalankan kebijakan berhubungan dengan stabilitas harga, sehingga harapan pemerintah menjadikan ekonomi berjalan stabil, khususnya sektor properti (perumahan dan konstruksi) yang sempat melambat. (**)
